Austria: Aussetzung und Anpassung der Valorisierung für Kategoriebeträge, Richtwerte und gemeinnützige Mieten

Umfang und Zweck der Gesetzesänderung

Das neu erlassene Bundesgesetz umfasst eine Änderung des Mietrechtsgesetzes (MRG), des Richtwertgesetzes (RichtWG) und des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG).
Durch den Gesetzesbeschluss werden die genannten Gesetze jeweils so angepasst, dass die für den 01.04.2025 jeweils automatisch vorgesehenen Valorisierungen ausgesetzt werden.
Die bisherigen Bestimmungen, die eine Valorisierung zum 01.04.2025 vorsehen, wurden erst mit dem 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (3. MILG) im Jahr 2023 zum Zweck der Reduktion der Auswirkungen der hohen Inflation im Jahr 2023 auf die Mietpreise eingeführt. Zweck der nunmehr erfolgenden Gesetzesänderung ist es – als Teil des Regierungsprogramms der neuen Bundesregierung – die Auswirkungen der (zwar nunmehr geringeren) Inflation auf die Mieter weiter zu vermindern.


Regelungsinhalt

Der Gesetzesbeschluss ändert in den maßgeblichen Bestimmungen (§ 16 Abs 6 MRG, § 5 Abs 2 MRG, §§ 13 Abs 6, 14 Abs 7a, 14d Abs 2, 39 Abs 18 Z 2) primär den Verweis auf das Datum für die nächstfolgende Valorisierung auf den 01.04.2026.

Weiters wird – offensichtlich zur Vermeidung von Missverständnissen – angeordnet, dass die Valorisierung zum 01.04.2025 entfällt. 

Die mit dem 3. MILG eingeführten Indexierungsbestimmungen in MRG, RichtWG und WGG bleiben ansonsten unverändert. Das bedeutet, dass die Deckelung der jährlichen Anpassung bei 5% der Jahresinflation für das Jahr 2026 weiterhin maßgeblich ist. Ebenfalls unverändert bleibt, dass ab 2027 eine 5% übersteigende Inflation nur zur Hälfte berücksichtigt wird. 

Für dem MRG und/oder dem RichtWG unterliegende Verträge gelten die geänderten Bestimmungen ex lege unabhängig vom Abschlusszeitpunkt. Für das WGG wurde wiederum ausdrücklich normiert, dass diese Bestimmungen für sämtliche Verträge unbeschadet sonstiger Vereinbarungen gilt (§ 39 Abs 40 WGG).
Das Gesetz wurde bisher nicht im Bundesrat beschlossen und dementsprechend noch nicht im BGBl kundgemacht. Vorgesehen ist aber, dass die Änderungen am Tag nach der Kundmachung in Kraft treten. Die nächste Bundesratssitzung ist für den 13.03.2025 angesetzt. Wir gehen derzeit davon aus, dass das Gesetz den Bundesrat passieren wird und sodann nur mehr die Gegenzeichnung durch den Bundespräsidenten für die Kundmachung erforderlich ist. Es ist somit davon auszugehen, dass die Änderungen rechtzeitig vor dem 01.04.2025 in Kraft treten.


Ausblick

Mit den bisherigen Änderungen wurde in den angemessenen Mietzins, den Teilanwendungsbereich des MRG und in die Vollausnahmen des MRG, sohin in die im Wesentlichen frei vereinbarten Mieten nicht eingegriffen. 
Folgt man jedoch den Ankündigungen im Regierungsprogramm ist zu erwarten, dass auch hier in der laufenden Legislaturperiode ein Eingriff erfolgt. 

Die Deckelung der Indexierung für 2026 bei 1% und 2027 bei 2% wurde (noch) nicht beschlossen.
 
Weiters sollen auch von der aktuellen Judikatur des OGH betroffene Indexierungsklauseln gesetzlich geheilt (ersetzt) werden. Es soll dazu eine gesetzliche Indexierungsklausel für den gesamten Wohnbereich geschaffen werden. Dazu sieht das Regierungsprogramm einen neu zu schaffenden Wohnraumvermietungsindex und eine Deckelung der Indexierung bei 3% vor. Eine darüber hinausgehende Inflationsrate soll zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden. Zur konkreten Ausgestaltung ist über den Inhalt des Regierungsprogramms hinaus noch nichts bekannt.

Autoren: Michael Lagler, Markus Buchleitner

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