Hohe Hürden für Airbnb und Co

Immobilienbesitzer vermieten ihre Wohnungen zunehmend an Menschen, die nur für kurze Zeit in eine touristisch sehr attraktive Stadt kommen, da sie so ein Vielfaches der nach den sehr restriktiven Bestimmungen des österreichischen Mietrechts zulässigen Miete (Schlagwort: "Richtwertmietzins in Altbauten") verdienen können.

Nachbarn beklagen sich darüber, dass ständig wechselnde hausfremde Personen weniger Rücksicht auf die Allgemeinflächen und die übrigen Bewohner nehmen und auch ein Sicherheitsrisiko darstellen können. Aber auch Gemeinden sehen ein Problem darin, dass durch eine solche Nutzung Wohnraum verknappt und damit der verbleibende Wohnraum teurer wird.

Mit "Wohnzone" unvereinbar

Die Bundesländer haben bisher zwei Möglichkeiten gefunden, derartige Nutzungen ganz allgemein einzuschränken.

Die Stadt Wien hat im Dezember 2018 die Bauordnung geändert, um eine kommerzielle Nutzung von Wohnungen zu vermeiden. Eine kurzfristige gewerbliche Nutzung zu Unterkunftszwecken, wie es bei Angeboten über Airbnb & Co der Fall ist, ist aufgrund einer ausdrücklichen Klarstellung im Gesetz keine Tätigkeit, die – ohne unmittelbar Wohnzwecken zu dienen – üblicherweise in Wohnungen ausgeübt wird.

Das Vermieten über eine Plattform ist daher nicht mit der Widmung "Wohnzone" vereinbar. Diese Änderung der Bauordnung gilt auch für Hauseigentümer und für Eigentumswohnungen, bei denen alle Eigentümer einer kurzfristigen Vermietung zugestimmt haben.

Damit bedarf die Verwendung einer Wohnung für die Vermietung über eine Plattform der gleichen Ausnahmegenehmigung, wie sie für jede andere Nutzung als Büro oder Gewerbeobjekt in einer Wohnzone erforderlich ist; die dafür genutzten Flächen werden daher der zulässigen Höchstgrenze für eine andere Nutzung außer Wohnen zugerechnet.

Salzburg hat nicht die Bauordnung, sondern das Raumordnungsgesetz als Anknüpfungspunkt gewählt und verlangt für touristische Beherbergungen eine baubehördliche Bewilligung, damit eine "Wohnung" für die Vermietung über eine Plattform "zweckentfremdet" werden darf.

Die Bewilligung darf auch nur dann erteilt werden, wenn für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen worden sind und die Wohnung als Hauptwohnsitz nicht geeignet ist – was in der Praxis äußerst selten vorliegt – oder keine ausreichende Nachfrage nach Wohnungen für Hauptwohnsitze besteht. Überdies ist die Bewilligung auf höchstens zehn Jahre zu befristen.

Auch Tiroler Politiker haben schon ähnliche Änderungen in ihren Bauvorschriften gefordert, die darauf abzielen, den Lebensraum für die Einheimischen zu sichern. Andere touristisch ebenfalls attraktive Bundesländer werden zweifellos folgen.

Vetorecht für alle Nachbarn

In Eigentumswohnungen entscheiden die Eigentümer, wie jede Einheit im Gebäude genutzt wird, etwa für Wohnzwecke, als Büro, als Geschäftsraum etc. Bei der Widmung einer Einheit als Wohnung im Wohnungseigentumsvertrag haben die Eigentümer in der Regel eine engere Definition im Blick. Die Möglichkeit des Wechsels in eine andere Nutzungsart ist regelmäßig nicht Bestandteil des Wohnungseigentumsvertrags.

Der Oberste Gerichtshof hat mehrfach entschieden, dass ein Wohnungseigentümer zwar einen Mietvertrag abschließen kann, ein Beherbergungsvertrag aber eine Änderung der im Wohnungseigentumsvertrag festgelegten Nutzung als Wohnung ist, die der vorherigen Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer bedarf. Entscheidend für die Unterscheidung zwischen Miet- und Beherbergungsvertrag ist, ob dem Gast neben der Unterkunft auch bestimmte Dienstleistungen wie die Reinigung und Bereitstellung von Bettwäsche und Kochgeschirr angeboten werden und ob die vereinbarte Miete die Kosten für Strom, Wärme und Wasser beinhaltet. Vorhandensein oder Fehlen einer Gewerbeberechtigung (bei Beherbergungsbetrieben) ist irrelevant.

Für die Beurteilung des Bestehens eines Beherbergungsvertrags ist es daher entscheidend, ob der Vermieter Dienstleistungen anbietet, die über die reine Bereitstellung von Wohnraum hinausgehen. Weniger wichtig ist, ob der Gast typische Zusatzleistungen akzeptiert. Der Grund, warum die Zusatzleistungen angeboten werden, ist nicht entscheidend; die Unterscheidung beruht allein auf der Tatsache, dass der Vermieter sie anbietet.

In einer Wohnungseigentumsanlage kann somit jeder andere Eigentümer die Nutzung einer als Wohnung gewidmeten Einheit für die Vermietung über eine Plattform verhindern. Hält sich der Wohnungseigentümer nicht an ein Urteil, werden vom Gericht Duldungsstrafen verhängt, die – bei anhaltender Verletzung – bis zu einer Freiheitsstrafe gehen können. Die Beweislast dafür, dass der Wohnungseigentümer gegen das Urteil verstoßen hat, liegt jedoch bei der Partei, die das Urteil erwirkt hat.

Gefährdeter Mietvertrag

Bietet ein Mieter die von ihm gemietete Wohnung auf einer Plattform an, so benötigt er sie offensichtlich nicht zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses. Weiters gibt er die gemietete Wohnung regelmäßig zur Gänze oder nur unter Zurückbehaltung minimaler, für sich allein nicht nutzbare Räume weiter. Dies ist ein wichtiger Grund für den Vermieter, den Mietvertrag mit dem Mieter zu kündigen.

Daher gefährden Mieter ihren Mietvertrag, wenn sie die Wohnung auf einer Plattform anbieten, es sei denn, sie haben die Wohnung zu diesem Zweck ausdrücklich gemietet oder die Zustimmung ihres Vermieters eingeholt. Dies ist jedoch in der Regel nicht der Fall. 

Autor: Peter Madl