Mietrechtliche Neuerungen durch das Maßnahmenpaket "Leistbare Mieten"

Maßnahmenpaket "Leistbare Mieten"

Im Regierungsprogramm 2025-2029 (Kapitel "Inflationsbekämpfung und Wohnen") hat sich die Bundesregierung zum Ziel gesetzt, "Rahmenbedingungen für leistbare Mietverhältnisse und die Dämpfung der Wohnkosten zu schaffen". Die darin angekündigte gesetzliche Wertsicherung, die Verlängerung der Befristungen und die Begrenzung von Rückforderungsansprüchen sowie Maßnahmen zur Attraktivierung thermischer Sanierungen sollen nunmehr umgesetzt werden.

1.  Wertsicherung

Das Regierungsprogramm sieht vor, dass im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) die Indexierung der Mieten für das Jahr 2025 ausgesetzt sowie für 2026 auf 1% und für 2027 auf 2% beschränkt werden soll.

Die Aussetzung für das Jahr 2025 ist bereits mit dem 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungs-gesetz umgesetzt worden. Mit dem nunmehrigen Maßnahmenpaket wurde die Beschränkung für die Jahre 2026 und 2027 beschlossen.

Ab dem Jahr 2028 (im geregelten Bereich) soll die Inflation bis zu 3% vollständig, darüber hinaus nur zur Hälfte überwälzt werden dürfen. Bei einer Inflation von 6% käme es sohin zu einer Mieterhöhung von 4,5%.

Die Schaffung der angekündigten, gesetzlichen Wertsicherung für den Wohnbereich soll durch Beschluss eines neuen Mieten-Wertsicherungsgesetzes erfolgen, das ab dem Jahr 2026 für alle Wohnraummieten zwingend gilt. Die Inflationsanpassung soll demnach nur mehr einmal jährlich – frühestens am 1. April - zulässig sein, wobei Indexsteigerungen über 3% nur zur Hälfte auf die Bestandnehmer überwälzt werden dürfen.

Ausnahmen vom neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz sollen lediglich hinsichtlich der Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Mietverhältnissen gemeinnütziger Bauvereinigungen (für die weiterhin das Kostendeckungsprinzip gilt) bestehen.

Bei Geschäftsraummietverträgen soll ein Wahlrecht hinsichtlich des heranzuziehenden Index vorgesehen werden. Demnach könnte anstelle des Verbraucherpreisindex (VPI) beispielsweise auch der Baukostenindex als Grundlage vereinbart werden. Zudem soll es eine gesetzliche Rückfallregel geben, falls die Vertragsparteien keine Vereinbarung treffen.

Das neue Gesetz soll auch für schon bestehende Mietverträge gelten und bereits im Jahr 2026 in Kraft treten.

2.  Rückforderungsansprüche aufgrund unzulässiger Wertsicherungen

Mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz wird eine gesetzliche Indexierung für die Zukunft vorgegeben; so soll auch die Unsicherheit im Zusammenhang mit in der Vergangenheit infolge unzulässiger Wertsicherungsklauseln zu viel bezahlter Mieten beseitigt werden.

Die Bundesregierung hat sich darauf geeinigt, dass zu viel bezahlte Mieten von Mieterinnen und Mietern ab Inkrafttreten des neuen Gesetzes nur noch für einen Zeitraum von fünf Jahren rückwirkend eingefordert werden können (anstatt potentiell bis zu 30 Jahren).

3.  Befristung

In Umsetzung des Regierungsprogramms soll zudem die Mindestbefristung für alle ab 2026 abgeschlossenen oder erneuerten Mietverträge von bislang drei auf nunmehr fünf Jahre angehoben werden.

Eine Ausnahme ist für "kleine Vermieterinnen und Vermieter" vorgesehen. Gemeint ist damit offenbar der C2C-Bereich, wobei die Grenze nach bisherigem Kenntnisstand bei fünf Wohnungen liegen soll. Für diese gilt weiterhin eine Mindestdauer von drei Jahren.

4.  Sanierung und Dekarbonisierung

Bezüglich einer möglichen Reform der Mietzinsbildung im Zusammenhang mit thermischen Sanierungen und der Dekarbonisierung des Gebäudebestands soll eine Expertengruppe im ersten Halbjahr 2026 einen Vorschlag erarbeiten und dem Nationalrat vorlegen. Damit soll die Durchführung derartiger Maßnahmen wirtschaftlich attraktiver gestaltet und durch Duldungspflichten der Bestandnehmer abgesichert werden.

5.  Mustermietvertrag

Während im Regierungsprogramm noch festgehalten wurde, dass die Erarbeitung eines Mustermietvertrags seitens des BMJ angedacht sei, wurde nunmehr festgehalten, dass das BMJ die einschlägigen Interessenverbände in der Erstellung eines Mustermietvertrags unterstützen wird; dies um den Vertragsparteien den Abschluss eines Mietvertrags zu erleichtern.

Ausblick

Mit dem nunmehr im Ministerrat beschlossenen Maßnahmenpaket hat die Regierung einige der im Regierungsprogramm vorgesehenen Neuerungen im Mietrecht auf den Weg gebracht.

Abzuwarten bleibt freilich der finale Gesetzesentwurf des neuen Mieten-Wertsicherungsgesetzes, der bislang noch nicht vorliegt. Erst nach dessen Vorliegen kann geprüft werden, ob mit dem neuen Gesetz tatsächliche alle Mietverhältnisse erfasst werden.

Einzelne Punkte, etwa die Schaffung von Rechtssicherheit im Zusammenhang mit Rückforderungsansprüchen bei unzulässigen Wertsicherungsklauseln, sind dabei zu begrüßen.

Insbesondere den Eingriff bei der Wertsicherung im ungeregelten Bereich betreffend gibt es jedoch bereits Widerstand einzelner Interessenvertretungen. Unter anderem der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) und die Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE) kritisierten das angekündigte Maßnahmenpaket scharf.

Autoren: Michael Lagler, Constantin Klausegger