Neuregelung Wertsicherung in Mietverträgen 2026

Die wesentlichsten Auswirkungen auf einen Blick:

• Die Wertsicherung ist weiter zuerst auf Basis der Vereinbarung in den Mietverträgen zu berechnen. Der prozentuelle Erhöhungswert ist auf das maximal zulässige Ausmaß zu reduzieren: je Jahr seit dem letzten für die Wertsicherung verwendeten Indexwert auf 3% plus die Hälfte der darüber hinausgehenden Änderungen. Rumpfjahre sind anteilig zu berücksichtigen und einzurechnen (war zB der letzte Indexwert für die Anpassung 09/2024, fließt die Veränderung für 2024 nur zu 3/12 in die Deckelung der vertraglichen Wertsicherung ein).
• Die wertgesicherten Beträge dürfen erst mit Wirksamkeit zum 01.04. eines jeden Jahres geltend gemacht werden.
• Im Vollanwendungsbereich des MRG darf der Mietzins per 01.04.2026 nur um 1% und per 01.04.2027 nur um 2% angehoben werden.
• Mietverträge mit Unternehmern als Vermieter müssen ab 01.01.2026 auf mindestens fünf Jahre befristet abgeschlossen werden.
• Ist eine Wertsicherungsklausel unwirksam, können Mieter Mietzinse nun 5 Jahre lang rückfordern. Ist die Wertsicherungsklausel aber wegen Missbräuchlichkeit unwirksam, gilt eine dreißigjährige Verjährungsfrist.

Vermieter sollten Wertsicherungen und Befristungen daher neu überdenken, berechnen und anpassen. Auch bestehende Vertragsmuster sind unter Berücksichtigung der neuen Regelungen anzupassen.

Positiv ist, dass mit dem MieWeG mehr Klarheit zur Frage geschaffen wird, wie lange Mieter Zahlungen rückfordern können, wenn eine vereinbarte Wertsicherungsklausel unwirksam ist: Zurückgefordert werden können maximal Zahlungen der letzten fünf Jahre (sofern die Klausel nicht missbräuchlich war).

Eine weitere Änderung ist die Mindestbefristung für von Unternehmern als Vermieter abgeschlossene Wohnungsmietverträge: diese beträgt für ab dem 01.01.2025 abgeschlossene Mietverträge fünf Jahre.

Das Gesetz tritt am 01.01.2026 in Kraft.

Wertsicherung

Neues Wertsicherungssystem

Das MieWeG legt ein einheitliches, gedeckeltes Wertsicherungsmodell für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG fest. Eine gesetzliche Wertsicherung des Mietzinses sieht das MieWeG auch ganz ohne vertragliche Vereinbarung unverändert nicht vor. Grundlage einer jeden Wertsicherung muss weiterhin eine vertragliche Vereinbarung sein.

Haben die Parteien die Wertsicherung des Hauptmietzinses vereinbart, begrenzt das MieWeG die Höhe der Mietzinsanpassung durch ein zweistufiges Regime:

1. Ein Vermieter darf den Mietzins auf Basis einer Wertsicherungsklausel jedes Jahr frühestens am 1. April anpassen.

2. Die Erhöhung des Mietzinses ist gedeckelt: Maßgeblich ist die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 des Vorjahres, wobei nur die Hälfte des Teils über 3% angesetzt werden darf (Beispiel: 4% Durchschnitt → zulässig 3,5%). Im Vollanwendungsbereich des MRG darf der Mietzins per 01.04.2026 aber nur um max 1% und per 01.04.2027 um max 2% erhöht werden.

Gesetzlicher Formulierungsvorschlag für vertragliche Wertsicherung

Die Wertsicherung des Mietzinses bedarf weiterhin einer vertraglichen Vereinbarung. Das MieWeG-Berechnungsmodell kann jedoch in Mietverträgen vereinbart werden. Eine bloße Bezugnahme auf die Gesetzesbestimmung reicht dafür aus.

Erste Anpassung aliquot

Die erste Anpassung des Mietzinses darf erst im Kalenderjahr nach Vertragsabschluss stattfinden: Bei Verträgen, die 2026 abgeschlossen werden, daher erst per 01.04.2027. Weiters ist die erste Anpassung nur aliquot entsprechend der vollen Monate nach Vertragsabschluss zu 12 Monaten zulässig. Wurde der Vertrag am 1. Juni abgeschlossen, darf bei der Mietzinsanpassung am 1. April des Folgejahres nur die Hälfte der Veränderung des Verbraucherpreisindex (6/12) herangezogen werden.

Aliquot, jedoch Jahr für Jahr

Bei vor dem 01.01.2026 abgeschlossenen Mietverträgen gilt als Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Monat, dessen Index für die letzte Wertsicherung herangezogen wurde (§ 4 Abs 2 MieWeG). Wurde der Mietzins zuletzt zum 01.01.2025 auf Basis zB des Indexwerts des VPI 2020 für September 2024 angepasst, ist September der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses iSd MieWeG. Die Monate nach dem betreffenden Indexwert dürfen ebenso oder nur aliquot "mitwertgesichert" werden. Die Beschränkung der Erhöhung (nach § 1 Abs 2 Z 1 MieWeG) ist auch auf diese aliquote Anpassung anzuwenden.

Nach dem vorstehenden Beispiel wäre September 2024 der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (iSv § 4 Abs 2 MieWeG). Für die Ermittlung der – per 01.04.2026 – zulässigen Wertsicherung wäre zunächst die Veränderung des Durchschnittswerts des VPI 2020 für 2024 zu ermitteln. Diese ist durch die anwendbare Deckelung beschränkt (§ 1 Abs 2 Z 1 MieWeG). Das Ergebnis ist dann für die Monate Oktober, November und Dezember 2024 anteilig zu berechnen, dh mit 3/12 zu multiplizieren (drei volle Monate nach Vertragsabschluss).

Zusätzlich könnte dann per 01.04.2026 die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 für 2025 berücksichtigt werden, ebenfalls beschränkt durch die erwähnte Deckelung (§ 1 Abs 2 Z 1 MieWeG). Die Deckelung ist aber separat für 2024 und 2025 anzuwenden, dh nicht auf die Summe der Veränderungen. Beim vorstehenden Beispiel könnte daher der zuletzt per 01.01.2025 angepasste Mietzins zum 01.04.2026 um die errechnete, anteilige Veränderung aus 2024 plus die errechnete Veränderung für 2025 angepasst werden.

Beispiel Berechnung Deckelung nach § 1 Abs 2 Z 1 MieWeG:

• Durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 im Jahr 2024 war 2,9%. 3/12 davon sind 0,725% die für 2024 zulässige Erhöhung.
• Annahme: Durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 im Jahr 2025 war 4% → Teil über 3% nur zur Hälfte → zulässige Erhöhung für 2025 ist 3,5%.
• Zulässige Erhöhung per 01.04.2026 insgesamt: 4,225%.

Der nach dem bestehenden Mietvertrag per 01.01.2026 zulässige Erhöhungsbetrag (laut Beispiel wären dies auf Basis der Veränderung 09/2024 zu 09/2025 des VPI 2020 genau 4%) wäre dann mit 4,225% gedeckelt. Da der konkrete Erhöhungsbetrag / Wert unter dem Deckel liegt, kann die Erhöhung von 4% zur Gänze, jedoch erst ab 01.04.2026 vorgeschrieben werden.

Parallelrechnung bei bestehenden Mietverträgen

Wie dargestellt, ergibt sich damit für Mietverträge, die die neue Wertsicherungssystematik (noch) nicht berücksichtigen, ein erhöhter Verwaltungsaufwand. Es muss immer eine zweistufige Berechnung erfolgen: (i) Berechnung der zulässigen Erhöhung laut dem Mietvertrag; (ii) Deckel für die Erhöhung. Die Anpassung darf dann erst per 01.04. verrechnet werden. Durch diese Regelung entgehen den Vermietern also nun jedes Jahr die Erhöhungsbeträge für Jänner bis inklusive März, die nicht vorgeschrieben werden dürfen.

Im ohnehin schon stark reglementierten Vollanwendungsbereich des MRG trifft es Vermieter noch härter: Hier sind die auch erst per 01.04. verrechenbaren Beschränkungen mit 1% für 2026 und 2% für 2027 gedeckelt. Der so beschränkte Betrag muss dem Mieter rechtzeitig vor der Erhöhung vorgeschrieben werden.

Im Vollanwendungsbereich sollte überdies den Mietern spätestens 14 Tage vor dem vertraglichen Wertsicherungstermin der vertraglich berechnete Erhöhungsbetrag mitgeteilt und per dem nächsten 01.04. vorgeschrieben werden. Dabei kann den Mietern gleich mitgeteilt werden, dass der vorgeschriebene Betrag gegebenenfalls auf die zulässige Deckelung gemindert wird, sobald diese feststeht.

Mehr Klarheit bei der Verjährung von Rückforderungsansprüchen

Der OGH hat bisher noch nicht eindeutig beantwortet, wie lange Mieter Mietzinse zurückfordern können, wenn die Wertsicherungsklauseln in "ihren" Verträgen unwirksam sind. Auch wenn überzeugende Argumente für eine dreijährige Verjährungsfrist sprechen, gibt es Meinungen, die von dreißig Jahren ausgehen. § 4 Abs 3 MieWeG sieht nun vor, dass nur Zahlungen zurückgefordert werden können, die der Mieter in den letzten fünf Jahren vor der Beendigung des Vertrags oder – bei aufrechtem Vertrag – vor Kenntnis der Unwirksamkeit der Klausel geleistet hat. Der Mieter muss diese Ansprüche nun – in beiden Fällen – binnen drei Jahren ab Kenntnis geltend machen. Ist eine Wertsicherungsbestimmung aber wegen Missbräuchlichkeit unwirksam, ist diese neue Verjährungsbestimmung nicht anwendbar. Da nicht immer klar ist, wann eine Klausel wegen Missbräuchlichkeit und wann "nur" wegen Intransparenz unwirksam ist, bleibt hier ein erhebliches Maß an Unklarheit bestehen.

Befristung

Mit Art 2 MILG wird das MRG geändert. Die zulässige Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge wird von drei auf fünf Jahre erhöht, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss Unternehmer ist. Vermieten Konsumenten Wohnungen an Konsumenten, bleibt die Mindestbefristung von drei Jahren unverändert.

Autoren: Constantin Benes, Maria Schranz