WEG-Novelle: Gesetzliche Erleichterungen für hausinterne E-Tankstellen und Photovoltaikanlagen

Mit dem Erneuerbaren-Ausbau-Gesetz¹ wurden ehrgeizige Ziele formuliert: Bis 2030 soll die in Österreich verbrauchte Elektrizität zu 100% aus erneuerbaren Energiequellen gewonnen werden. Auch im Privathaushaltsbereich soll künftig mehr "Grünstrom" produziert werden. Das Wohnungseigentumsgesetz 2002 ("WEG 2002")² ist dafür aber nicht förderlich, sondern eher hinderlich. Beispielsweise benötigt ein Wohnungseigentümer idR die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, wenn er eine E-Ladestation oder PV-Anlage errichten will. Soweit diese Zustimmung nicht erteilt wird, kann sie zwar grundsätzlich durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden (§ 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002), in der Praxis ist aber zu beobachten, dass der Wohnungseigentümer sein Energieprojekt oft aufgibt.

Die am 17.11.2021 per Ministerratsbeschluss angenommene Regierungsvorlage der Novelle des WEG 2002 ("WEG-Nov 2022")³ sieht Erleichterungen hinsichtlich der Zustimmungserfordernisse für PV-Anlagen, Energieeffizienzmaßnahmen sowie E-Tankstellen (E-Ladepunkte) vor. Für "Gemeinschaftsanlagen", worunter auch gemeinschaftliche Photovoltaik oder E-Ladepunkte fallen, wurde das Konsensquorum abgeändert. Für das Vorliegen einer Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer war bisher erforderlich, dass mehr als 50% der Miteigentumsanteile an der Liegenschaft zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss soll künftig auch dann vorliegen, wenn eine Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (nach Miteigentumsanteilen berechnet), die zumindest ein Drittel der gesamten Miteigentumsanteile repräsentieren, erreicht wird (§ 24 Abs 4 WEG 2002).

Bei Änderungen, die schutzwürdige Interessen von den übrigen Wohnungseigentümern berühren könnten, wurde das Kriterium der Zustimmung aller Wohnungseigentümer zwar beibehalten, für Solaranlagen⁴ auf einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt und die Vorrichtung zum "Langsamladen" eines elektrischen Fahrzeuges ist nunmehr aber eine Zustimmungsfiktion vorgesehen: Wenn die übrigen Wohnungseigentümer ordnungsgemäß von der geplanten Änderung informiert wurden und diese der geplanten Änderung nicht binnen zwei Monaten widersprechen, gilt die Zustimmung als erteilt.⁵ Diese Zustimmungsfiktion ist jedoch nicht anwendbar, wenn die Änderung zu einer "wesentlichen und dauernden" Beeinträchtigung des Wohnungseigentumsobjekts des jeweiligen Wohnungseigentümers führen würde (§ 16 Abs 5 WEG 2002).

Hinsichtlich der Vorrichtungen zum Langsamladen wird in den Erläuterungen zur Regierungsvorlage hingewiesen, dass es sich beim Begriff des "Langsamladens" um einen dynamischen Begriff handelt, der sich an den technischen Entwicklungen orientiert. Zum jetzigen Zeitpunkt ist nach den Erläuterungen ein- sowie dreiphasiges Laden mit einer Leistung von bis zu 5,5 kW als Langsamladen zu klassifizieren.⁶ Im Sinne des dynamischen Begriffsverständnisses ist also davon auszugehen, dass dieser Wert in der Zukunft erhöht werden könnte. Es ist allerdings unklar, wer die Abgrenzung von Langsamladen/Normalladen vornehmen wird. Außerdem kann hinterfragt werden, warum eine solche Beschränkung überhaupt vorgesehen ist, wenn man bedenkt, dass die Zustimmungsfiktion ohnehin für Maßnahmen, die eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung befürchten lassen, nicht gilt.

Die Zustimmung bzw Zustimmungsfiktion setzt die nachweisliche Information der Wohnungseigentümer voraus. An dieser Grundvoraussetzung ist die Genehmigung von PV-Anlagen sowie E-Tankstellen in der Praxis oftmals gescheitert, weil seitens der Hausverwaltung keine personenbezogenen Daten herausgegeben wurden. Die WEG-Nov 2022 sieht in dieser Hinsicht nunmehr die Verpflichtung von Immobilienverwaltern vor, Namen sowie Postadresse der übrigen Wohnungseigentümer offenzulegen.

Die Änderungen der WEG-Nov 2022 sollen bereits mit 01. Jänner 2022 in Kraft treten.  

^{[1]     Erneuerbaren-Ausbau-Gesetz (EAG), BGBl I Nr 150/2021 idF BGBl I Nr 181/2021.}

^{[2]     Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), BGBl I Nr 70/2002 idF BGBl I Nr 81/2020.}

^{[3]     RV 1174 BlgNR 27. GP. Es ist anzumerken, dass es sich hierbei nach wie vor nur um einen Entwurf handelt, der natürlich bis zum Beschluss noch abgeändert werden kann.}

^{[4]     Im Ministerialentwurf wurde das Privileg der Zustimmungsfiktion nur Photovoltaikanlagen gewährt. In der Regierungsvorlage wurde das Privileg nunmehr auf Solaranlagen ausgedehnt.}

^{[5]     Hinsichtlich der Verlegung einer Elektroleitung samt Errichtung einer Wallbox in einer technisch vergleichbaren Ausführung – im konkreten Fall zur Ermöglichung einphasigen Ladens mit maximal 3,7 kW – wurde durch den OGH geklärt, dass es sich dabei um eine privilegierte Änderung iSd § 16 Abs 2 Z 2 S 2 WEG 2002 handelt (OGH 18.12.2019, 5 Ob 173/19f). In diesem Fall können die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung nicht verweigern. Nichtsdestotrotz bringt die Zustimmungsfiktion der WEG-Nov 2022 Erleichterungen, weil, soweit Wohnungseigentümer nicht auf Zustimmungsersuchen reagieren, die gerichtliche Durchsetzung nicht mehr notwendig ist.}

^{[6]     ErlRV 1174 BlgNR 27. GP, 9.}

authors: Bernd Rajal and Franz Kienzl