Rumänien: Neue Bestimmungen für den Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen außerhalb der Stadt

Note: dieser Artikel enthält Updates

[Editiert im Dezember 2020] Wie weiter unten erwähnt, sieht das Gesetz 175/2020 vor, dass seine Bestimmungen für jeden Verkauf/Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken gelten, die außerhalb von bebaubaren Flächen liegen, unabhängig davon, ob der Prozess zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bereits im Gange war oder erst danach eingeleitet wurde. Das Gesetz 175/2020 ist am 13. Oktober 2020 in Kraft getreten, während die methodischen Normen für seine Anwendung noch nicht verabschiedet worden sind.

Da es den zuständigen Behörden faktisch unmöglich war, das Verfahren zur Bewertung von Kaufangeboten, die von Grundstückseigentümern vor dem 13. Oktober 2020 eingereicht wurden, abzuschließen, waren Transaktionen mit landwirtschaftlichen Flächen außerhalb der bebaubaren Flächen, die nach dem alten Kaufverfahren gemäß Gesetz 17 eingeleitet wurden, blockiert.

Um die Situation zu entschärfen, erließ die rumänische Regierung die Notverordnung Nr. 203/2020 über einige Maßnahmen zur Regelung des Verkaufs von landwirtschaftlichen Grundstücken, die außerhalb der bebaubaren Flächen liegen ("GEO 203"), die am 25. November 2020 in Kraft trat.

Die GEO 203 sieht bestimmte Ausnahmen von den Vorschriften des Gesetzes 175/2020 für den Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken, die außerhalb der bebaubaren Flächen liegen und deren Antrag auf Veröffentlichung von Verkaufsangeboten bis einschließlich 13. Oktober 2020 eingereicht wurde, vor. Die wichtigsten Bestimmungen sind:

• Anträge auf Veröffentlichung von Verkaufsangeboten mit den dazugehörigen Unterlagen und Angebotsbestätigungen mit den Unterlagen zum Nachweis des Vorkaufsrechts werden hauptsächlich nach den Regeln der ursprünglichen Fassung des Gesetzes 17 bewertet (vor dem Inkrafttreten der Änderungen durch das Gesetz 175/2020).
• Endgültige Genehmigungen oder Freiverkaufszertifikate werden innerhalb von höchstens 10 Tagen ab Inkrafttreten der GEO 203 ausgestellt.
• Die endgültigen Freiverkaufsgenehmigungen und -zertifikate sind ab dem Datum ihrer Zustellung an den Verkäufer bis zum 31. Januar 2021 gültig.

Die Bestimmungen der GEO 203 gelten bis zum 31. Januar 2021.

Daher muss das Kaufverfahren für landwirtschaftliche Grundstücke, die außerhalb der bebaubaren Flächen liegen und für die am oder vor dem 13. Oktober 2020 Anträge auf die Veröffentlichung von Verkaufsangeboten gestellt wurden, bis zum 31. Januar 2021 abgeschlossen sein. Andernfalls müssen die Verkäufer das Kaufverfahren für landwirtschaftliche Grundstücke gemäß den neuen Anforderungen des Gesetzes 175/2020, wie weiter unten beschrieben, neu einleiten.

Aufgrund der engen Anwendbarkeit von GEO 203 richtet sich die Gültigkeit von endgültigen Genehmigungen oder Freiverkaufszertifikaten, die vor dem 13. Oktober 2020 ausgestellt wurden, nach den Bestimmungen des Gesetzes 17, die zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung gültig waren.

[Editiert im August 2020] Der Gesetzesentwurf zur Änderung und Ergänzung des Gesetzes Nr. 17/2014, der im Folgenden ausführlich vorgestellt wird, wurde vom rumänischen Präsidenten verkündet und im Amtsblatt Nr. 741 vom 14. August 2020 veröffentlicht als Gesetz Nr. 175/2020 für die Änderung und Vervollständigung des Gesetzes Nr. 17/2014 in Bezug auf die Maßnahmen zur Regelung des Verkaufs und Kaufs von landwirtschaftlichen Flächen außerhalb des bebauten Gebietes und zur Änderung des Gesetzes Nr. 268/2001 über die Privatisierung der Handelsunternehmen, die in öffentlichem und privatem Staatseigentum befindliche landwirtschaftliche Flächen verwalten und für die Einrichtung der Agentur für das staatliche Eigentum. Das Gesetz Nr. 175/2020 ist in Kraft seit dem 13. Oktober 2020.

Die Rechtsvorschriften zum Verkauf landwirtschaftlicher Flächen wurden erheblich geändert. Die neuen gesetzlichen Bestimmungen wurden mit dem erklärten Ziel verabschiedet, den rumänischen Markt für Ackerland zu konsolidieren und die Nutzung dieser Flächen durch die Landwirtschaft und nicht für spekulative Investitionszwecke zu erhöhen. Es wird erwartet, dass die neuen Regelungen den Zugang ausländischer Staatsbürger zu rumänischen landwirtschaftlichen Nutzflächen einschränken wird, was Bedenken hinsichtlich ihrer Vereinbarkeit mit der Gesetzgebung der Europäischen Union aufwirft.

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Der Gesetzesentwurf zur Änderung und Ergänzung des Gesetzes Nr. 17/2014, der im Folgenden ausführlich vorgestellt wird, wurde vom rumänischen Präsidenten verkündet und im Amtsblatt Nr. 741 vom 14. August 2020 veröffentlicht als Gesetz Nr. 175/2020 für die Änderung und Vervollständigung des Gesetzes Nr. 17/2014 in Bezug auf die Maßnahmen zur Regelung des Verkaufs und Kaufs von landwirtschaftlichen Flächen außerhalb des bebauten Gebietes und zur Änderung des Gesetzes Nr. 268/2001 über die Privatisierung der Handelsunternehmen, die in öffentlichem und privatem Staatseigentum befindliche landwirtschaftliche Flächen verwalten und für die Einrichtung der Agentur für das staatliche Eigentum. Das Gesetz Nr. 175/2020 ist in Kraft seit dem 13. Oktober 2020.

Die Rechtsvorschriften zum Verkauf landwirtschaftlicher Flächen wurden erheblich geändert. Die neuen gesetzlichen Bestimmungen wurden mit dem erklärten Ziel verabschiedet, den rumänischen Markt für Ackerland zu konsolidieren und die Nutzung dieser Flächen durch die Landwirtschaft und nicht für spekulative Investitionszwecke zu erhöhen. Es wird erwartet, dass die neuen Regelungen den Zugang ausländischer Staatsbürger zu rumänischen landwirtschaftlichen Nutzflächen einschränken wird, was Bedenken hinsichtlich ihrer Vereinbarkeit mit der Gesetzgebung der Europäischen Union aufwirft.

Diese Gesetzesänderungen wurden durch den Gesetzesentwurf („Der Entwurf“) zur Änderung und Vervollständigung des Gesetzes Nr. 17/2014 in Bezug auf einige Maßnahmen zur Regelung des Kaufs und Verkaufs von landwirtschaftlichen Flächen außerhalb des bebauten Gebiets/der Stadt und zur Änderung des Gesetzes Nr. 268/2001 über die Privatisierung von Unternehmen, die in öffentlichem und privatem Staatseigentum befindliche landwirtschaftliche Flächen verwalten, sowie zur Schaffung der Agentur für das staatliche Eigentum ("Gesetz 17") eingeführt, das von beiden Kammern des Parlaments angenommen wurde. Am 9. Juni 2020 wurde der Entwurf dem rumänischen Präsidenten zur Verkündung und nach einer Verfassungsbeschwerde zur Analyse des Verfassungsgerichts vorgelegt. Der formulierte Einwand der Verfassungswidrigkeit wurde kürzlich als unbegründet zurückgewiesen. Der Entwurf wurde vom rumänischen Präsidenten verkündet und zur Veröffentlichung im Amtsblatt eingereicht.

Was ändert sich beim Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen?

Zu den wichtigsten Änderungen des Gesetz 17 gehören:

1. Erweiterung der Kategorie von Vorkaufsberechtigten und Verschärfung der Bedingungen, die die Vorkaufsberechtigten erfüllen müssen

Die Liste der Vorkaufsberechtigten wurde erheblich ergänzt. Während die derzeitige Form des Gesetzes 17 nur vier Kategorien von Vorkaufsberechtigten vorsieht (Miteigentümer, Pächter, Nachbarn, die Agentur für staatliches Eigentum, in dieser Reihenfolge, zu gleichen Preisen und Bedingungen), erweitert der Entwurf die Zahl der Vorkaufsberechtigten und legt nicht weniger als sieben Kategorien fest: Eigentümer landwirtschaftlicher Investitionen auf landwirtschaftlichem Grund und Boden, Pächter benachbarter Grundstücke, Junglandwirte, Forschungs- und Entwicklungseinheiten in den Bereichen Land- und Forstwirtschaft sowie Lebensmittelindustrie, Bildungseinrichtungen mit landwirtschaftlichem Profil, Einzelpersonen mit Wohnsitz am Ort des Grundstücks oder in benachbarten Ortschaften.

Der Entwurf verschärft auch die Bedingungen, die bestimmte Vorkaufsberechtigte erfüllen müssen. Pächter kommen nur dann als Vorkaufsberechtigte in Betracht, wenn ihre Pachtverträge mindestens ein Jahr vor Anzeige des Verkaufsangebots bei den zuständigen Rathäusern angemeldet wurden. Darüber hinaus müssen Pächter für einen Zeitraum von fünf Jahren vor der Registrierung des Verkaufsangebots die Erfüllung zusätzlicher Bedingungen bezüglich des Wohnsitzes/Aufenthalts/Hauptsitz auf rumänischem Hoheitsgebiet nachweisen. Der Gesetzgeber dehnte diese Bedingung auch auf juristische Personen, die Aktionäre der Mieter sind, aus und verlangte, dass die Aktionäre, die den Mieter kontrollieren, den eingetragenen Sitz / sekundären Sitz auf dem rumänischen Territorium für einen Zeitraum von fünf Jahren vor der Registrierung des Verkaufsangebots nachweisen müssen.

Der Gesetzesentwurf legt auch eine Hierarchie für den Kauf von landwirtschaftlichen Flächen zwischen Vorkaufsberechtigten gleichen Ranges fest. Beispielsweise wird bei Eigentümern benachbarter landwirtschaftlicher Flächen, die denselben Rang haben, die Priorität entsprechend der größten Seite des angrenzenden Landes festgelegt.

Hinweis: Der Entwurf enthält eine Reihe unklarer und manchmal unvollständiger Vorschriften, die Schwierigkeiten bei der Anwendung des Vorkaufsverfahrens verursachen werden.

2. Einschränkungen für natürliche / juristische Personen, die nicht als Vorkaufsberechtigte gelten

Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die restriktiven Bedingungen für natürliche und juristische Personen, die kein Vorkaufsrecht besitzen und landwirtschaftliche Flächen erwerben möchten. Obwohl die derzeitige Form des Gesetzes 17 den freien Verkauf landwirtschaftlicher Flächen vorsieht, wenn kein Vorkaufsberechtigter sein Vorkaufsrecht ausübt, legen die neuen Bestimmungen eine Reihe von Bedingungen fest, die von natürlichen / juristischen Personen erfüllt werden müssen, die nicht in die Kategorie der Vorkaufsberechtigten fallen. Diese Bedingungen beziehen sich auf (i) den Wohnsitz / Aufenthalt / eingetragenen Sitz / Zweitsitz, welche die Personen in Rumänien mindestens 5 Jahre vor der Registrierung des Verkaufsangebots haben müssen (bei juristischen Personen gelten diese Bedingungen auch für natürliche Personen sowie für juristische Personen, die die Kontrolle ausüben); (ii) Ausübung landwirtschaftlicher Tätigkeiten in Rumänien über einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren vor der Registrierung des Verkaufsangebots; (iii) steuerliche Registrierung in Rumänien über einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren für natürliche Personen / Erwerb eines Mindestprozentsatzes von 75% des Gesamteinkommens der letzten 5 Geschäftsjahre aus landwirtschaftlichen Tätigkeiten für juristische Personen usw.

Hinweis: Tatsächlich stellen die Personen, die die oben genannten Bedingungen erfüllen, eine achte Kategorie von Vorkaufsberechtigten dar, die die Möglichkeit haben, ihr Recht innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf der Frist für den Abschluss des Vorkaufsverfahrens auszuüben. Nur wenn sie ihre Kaufabsicht nicht zum Ausdruck bringen, kann das Ackerland anschließend unter Beachtung des im Angebot des Verkäufers genannten Preises und der Verkaufsbedingungen frei an jede natürliche / juristische Person verkauft werden.

3. Vorübergehendes und indirektes Verkaufsverbot landwirtschaftlicher Flächen

Der Gesetzesentwurf sieht für Eigentümer, die die landwirtschaftlichen Flächen vor dem 8. Jahrestag ihres Erwerbs verkaufen möchten, eine Steuer in Höhe von 80% des Betrags vor, der die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis darstellt, basierend auf der offiziellen Marktstudie, die von Notaren in diesem Zeitraum durchgeführt wurde.

Diese Steuer gilt auch bei direktem oder indirektem Verkauf der Kontrollbeteiligung von Unternehmen, die landwirtschaftliche Flächen besitzen, die mehr als 25% ihres Vermögens ausmachen, vor dem 8. Jahrestag des Kaufs der Landfläche. In diesem Fall zahlt der Verkäufer eine Steuer in Höhe von 80% der Wertdifferenz der Grundstücke, die auf Grundlage der Notar-Markstudie zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs der Landfläche und dem Zeitpunkt des Verkaufs der Kontrollbeteiligung berechnet wird. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird die Gewinnsteuer auf eine verminderte Bemessungsgrundlage unter Berücksichtigung des prozentualen Anteils der Ländereien am Anlagevermögen des Unternehmens erhoben.

Die Nichteinhaltung dieser Bestimmungen wird mit absoluter Nichtigkeit der Transaktion sanktioniert.

Die Verpflichtung zur Zahlung dieser Steuer gilt nicht bei Umstrukturierung oder Umverteilung von Vermögenswerten/Güter innerhalb derselben Unternehmensgruppe.

Zudem müssen die landwirtschaftlichen Flächen nach Erwerb ausschließlich für landwirtschaftliche Tätigkeiten genutzt werden.

Hinweis: Der Entwurf definiert leider keine wesentlichen Begriffe für die Umsetzung dieser Bestimmungen, wie z. B. direkter oder indirekter Verkauf, Kontrollbeteiligung, Umverteilung der Vermögenswerte/Güter. Auch die Methode zur Berechnung und Zahlung dieser Steuer ist nicht klar, was zu Schwierigkeiten bei der Umsetzung der Gesetzesbestimmungen führen kann.

4. Änderungen der Verfahrensregeln

Der Entwurf enthält eine Reihe von Änderungen des Vorkaufsrechtsverfahrens beim Kauf landwirtschaftlicher Flächen, die hauptsächlich aus verlängerten Verfahrensfristen und aus zusätzlichen Verpflichtungen für die Gemeinden bestehen, wie z.B. ihre Verpflichtung, die Vorkaufsberechtigten über das vom Eigentümer registrierte Verkaufsangebot zu informieren.

Der Entwurf bietet Verkäufern und Vorkaufsberechtigten auch die Möglichkeit, ihr Angebot bis zum Abschluss des Verkaufsverfahrens bzw. bis zur Annahme des Angebots zurückzuziehen.

Eine weitere Neuheit ist die Einrichtung eines einheitlichen Registers über die Verbringung und Bestimmung von Ackerland außerhalb bebaubarer Gebiete, in dem alle Informationen über Immobilientransaktionen von landwirtschaftlichen Flächen außerhalb des bebauten Gebiets erfasst werden.

Hinweis: Die Verfahrensänderungen bürokratisieren das Verkaufsverfahren. Für die Erfüllung der neuen gesetzlichen Bestimmungen muss man für den Verfahrensablauf einen wesentlich längeren Zeitraum als den derzeit geltenden einplanen. Unserer Ansicht nach ist die Einrichtung dieses neuen Registers vorteilhaft, auch wenn noch unklar ist, wie detailliert diese Aufzeichnungen und welche Personen Zugriff auf diese Aufzeichnungen haben werden, usw.

5. Die Sanktion der absoluten Nichtigkeit und strengere Geldbußen

Dem Gesetzesentwurf zufolge wird der Verkauf landwirtschaftlicher Flächen außerhalb des bebauten Gebiets ohne Einhaltung des Vorkaufsverfahrens oder ohne Einholung der Genehmigungen gemäß Gesetz 17 mit absoluter Nichtigkeit sanktioniert, wobei die derzeit geltende Variante des Gesetzes 17 die Sanktion der relativen Nichtigkeit vorsieht.

Außerdem haben sich die Geldbußen für die Nichteinhaltung der Bestimmungen dieses Gesetzes verdoppelt und liegen zwischen 100.000 und 200.000 RON.

Hinweis: Die neuen Gesetzesänderungen werden innerhalb von 60 Tagen nach dem Datum der Veröffentlichung im rumänischen Amtsblatt in Kraft treten und gelten sowohl für Verkaufsanträge von landwirtschaftlichen Flächen, die nach dem Datum des Inkrafttretens gestellt wurden, als auch für anhängige Angebote. Es ist unklar, wie sich die Gesetzesänderungen auf Anträge auswirken wird, die vor Inkrafttreten des Entwurfs eingereicht wurden, angesichts dessen, dass das neue Gesetz keine rückwirkende Anwendbarkeit hat.

Verstoßen die neuen Regeln gegen EU-Recht?

Mitgliedstaaten haben das souveräne Recht, ihre eigenen Regeln für die Eigentumsordnung festzulegen. Trotzdem, unterliegen die nationalen Gesetzgebungen weiterhin den europäischen Grundregeln für die Nichtdiskriminierung und den Grundsätzen der vier Grundfreiheiten der Europäischen Union, die im Primärrecht der Europäischen Union geregelt sind.

Rumänien verabschiedete im Jahre 2005 das Gesetz 312/2005 über den Erwerb von Privateigentum an Grund und Boden durch ausländische Staatsbürger und Staatenlose sowie durch ausländische juristische Personen, das am Tag des EU-Beitritts in Kraft trat, und zwar am 01.01.2007. Der Entwurf dürfte das ursprüngliche Engagement Rumäniens gegenüber der Europäischen Union erheblich verändern. So gibt es z.B. strengere Anforderungen an Wohnort / Wohnsitz / Zweitniederlassungen, Anforderungen für einen Mindestprozentsatz des Einkommens aus landwirtschaftlichen Betrieben. In Bezug auf die Regulierung von landwirtschaftlichem Grundbesitz wurden in der Vergangenheit von den Mitgliedstaaten eine Reihe restriktiver Maßnahmen zugelassen, die als notwendig erachtet wurden, um die lokale landwirtschaftliche Entwicklung zu fördern, Flächen für landwirtschaftliche Zwecke zu erhalten oder spekulativen Druck auf die Bodenpreise zu vermeiden.

Der Europäische Gerichtshof hat jedoch in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass die Einschränkung des freien Kapitalverkehrs und der Niederlassungsfreiheit stets gerechtfertigt sein muss, um sicherzustellen, dass sie mit dem Grundsatz der Nichtdiskriminierung vereinbar ist (d.h. die Maßnahmen dürfen nicht übertrieben sein oder über das zur Erreichung des öffentlichen Interesses erforderliche Maß hinausgehen). Zu diesem Zweck wurden Wohnsitzerfordernisse oder landwirtschaftliche Qualifikationen als eher unverhältnismäßig und als Eingriff in die Grundrechte der EU-Bürger angesehen.

In diesem Zusammenhang kann der Entwurf ernsthafte Bedenken hinsichtlich seiner Vereinbarkeit mit den Bestimmungen des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union aufwerfen, der bei Konflikten mit der nationalen Gesetzgebung Vorrang hat. Die Wohnsitzerfordernisse in einem bestimmten Gebiet für natürliche oder juristische Personen, die Ackerland erwerben wollen, sowie die Beschränkungen für die bisherigen lokalen landwirtschaftlichen Tätigkeiten von Unternehmen können den Weg für eine diskriminierende Behandlung von Investoren aus anderen Mitgliedstaaten ebnen.

Solche Beschränkungen können auch den freien Kapitalverkehr und die Niederlassungsfreiheit behindern.

Es sei darauf hingewiesen, dass ähnliche Beschränkungen in der Vergangenheit zur Intervention der Europäischen Kommission geführt haben, die ein Vertragsverletzungsverfahren wegen Nichteinhaltung der unionsrechtlichen Verpflichtungen in Bezug auf die Grundverkehrsgesetze in Bulgarien, Lettland, Litauen und der Slowakei eingeleitet hat (Engl. Infringement).

Fazit

Bis zum Inkrafttreten des Gesetzesentwurfs (60 Tage nach Veröffentlichung im Amtsblatt) wird ein Anstieg an Transaktionen mit landwirtschaftlichen Flächen prognostiziert.

Außerdem werden die Durchführungsbestimmungen für die Anwendung des Gesetzes 17 gemäß dem Entwurf innerhalb von 15 Tagen nach Inkrafttreten geändert und veröffentlicht. In der Zeit zwischen dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes und der Verabschiedung der neuen Durchführungsbestimmungen erwarten wir eine Blockade der Transaktionen landwirtschaftlicher Flächen, da der Gesetzesentwurf nicht klar und vollständig genug ist, um die sofortige Anwendung der neuen Regeln durch die zuständigen Behörden sicherzustellen.