Österreich: Schwarzbauten-Amnestie: Nachträgliche Legalisierung von Bauabweichungen bleibt möglich – aber nur in engen Grenzen

In Oberösterreich können Gebäude, die von der ursprünglichen Baubewilligung abweichen, unter bestimmten Voraussetzungen nachträglich als rechtmäßig anerkannt werden.[1] Im Oktober 2025 hat der Verfassungsgerichtshof (VfGH) ein Verfahren eingeleitet, um diese Regelung auf ihre Verfassungskonformität zu prüfen (siehe dazu bereits hier). Nun liegt die Entscheidung vor: Die Regelung bleibt bestehen, der VfGH verlangt aber eine enge verfassungskonforme Auslegung.[2] Was das für Bauherren, Eigentümer und Käufer von Bestandsimmobilien bedeutet, lesen Sie hier.

Ausgangslage

§ 49a Oö BauO 1994 ermöglicht es, Abweichungen eines Gebäudes vom ursprünglichen oder vermuteten Baukonsens als rechtmäßigen Bestand festzustellen. Voraussetzung ist, dass (i) ursprünglich eine Baubewilligung erteilt wurde (oder ein vermuteter Baukonsens besteht), (ii) die Abweichungen seit mindestens 25 Jahren[3] bestehen – wobei die Glaubhaftmachung dieses Umstands genügt – und (iii) sich das Gebäude im Bauland, im Grünland mit besonderer Kennzeichnung (+ Signatur) oder im Hofbereich eines (ehemaligen) land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs befindet. Die Baubehörde stellt dies auf Antrag durch Bescheid fest; Nachbarn haben im Verfahren Parteistellung.

Entgegen der medialen Berichterstattung[4] sind somit reine Schwarzbauten, also Gebäude, für die nie eine Baubewilligung erteilt wurde und bei denen auch kein vermuteter Baukonsens besteht, nicht erfasst.

Was hat der VfGH entschieden?

Der VfGH hält die Regelung für verfassungskonform, verlangt aber eine restriktive Anwendung. Im Einzelnen:

• Nur geringfügige Abweichungen erfasst: Die Bestimmung ist als Ausnahmebestimmung eng auszulegen. Es muss eine "Nahebeziehung" zwischen dem bewilligten und dem tatsächlich errichteten Gebäude bestehen. Erfasst sind daher nur geringfügige Abweichungen – etwa bei Bauwich oder Kubatur. Eine Aufstockung um ein ganzes Geschoss wäre laut VfGH keinesfalls mehr geringfügig.
• 25 Jahre Bestandsdauer ausreichend: Der VfGH erachtet die Mindestbestandsdauer von 25 Jahren als hinreichend langen Zeitraum. Bei einem derart langen Bestand eines Gebäudes, das nur geringfügig vom Baukonsens abweicht, könne auch das Eigentumsrecht des Eigentümers berücksichtigt werden.
• Keine widmungswidrigen Nutzungsänderungen: Auch eine Änderung des Verwendungszwecks kann nur dann als rechtmäßig festgestellt werden, wenn sie geringfügig ist und der Flächenwidmung des Grundstücks entspricht (uE etwa die Umnutzung einer Wohnung in ein Büro ohne Kundenverkehr und ohne wesentliche zusätzliche Auswirkungen).
• Welche Rechte haben Nachbarn? Nachbarn können im Feststellungsverfahren einwenden, dass keine bloß geringfügige Abweichung vorliegt. Laut VfGH fällt es angesichts der nur geringfügig zulässigen Abweichungen nicht ins Gewicht, dass ihnen kein subjektiv-öffentliches Recht auf Erlassung eines Beseitigungsauftrags zukommt. Bleibt die Baubehörde untätig, steht Nachbarn die Aufsichtsbeschwerde nach § 102 Oö Gemeindeordnung 1990 offen.

Fazit

Die nachträgliche Legalisierung von Bauabweichungen in Oberösterreich bleibt möglich – allerdings nur bei geringfügigen Abweichungen vom Baukonsens. Feste Schwellenwerte hat der VfGH nicht vorgegeben; was im Einzelfall als "geringfügig" gilt, bleibt der Beurteilung durch die Baubehörde überlassen. Massive Lageverschiebungen oder erhebliche Vergrößerungen werden diesen Maßstab uE aber nicht erfüllen.

Für Bestandsimmobilien bedeutet das: Abweichungen vom Baukonsens sollten frühzeitig identifiziert und darauf geprüft werden, ob sie als geringfügig im Sinne der VfGH-Rechtsprechung einzustufen sind. Die Grundsätze dieser Entscheidung dürften zudem über Oberösterreich hinaus bedeutsam werden, zumal der VfGH selbst auf vergleichbare Regelungen in Tirol und Niederösterreich verweist. Gerade bei Immobilientransaktionen empfiehlt es sich daher, den Baukonsens bei der technischen und rechtlichen Due Diligence gezielt zu prüfen und allfällige Abweichungen zu bewerten.